Lakásfelújítási hitel kalkulátor 2024

A lakásfelújítási hitel a lakáshitelek egyik fajtája, amit felújításra vehetsz fel. Ez tehát egy jelzáloghitel, amelynek fedezete (általában) a felújítandó lakás.

Jelzáloghitelnek hívjuk azt a hitelt, amit a bank ingatlan fedezete mellett nyújt. Mivel a bank pénzét az ingatlan is védi, a hitelösszeg magasabb, míg a hitel kamata alacsonyabb lehet, mint egy fedezet nélküli hitelnél, például személyi kölcsönnél.

A jelzáloghitelek lehetnek lakáscélúak vagy szabad felhasználásúak. Lakáscélú minden olyan jelzáloghitel, aminek a célja a lakhatással kapcsolatos, azaz lakásvásárlás, lakásépítés, bővítés, korszerűsítés vagy felújítás.

A bankok mindegyikre ugyanazt a terméket, a lakáshitelt kínálják, de ezen belül minden hitelcélnál a célhoz igazítják a feltételeket.

Igényelhetsz lakáshitelt korszerűsítésre és bővítésre, illetve felújításra is. A munkálatok valamelyest eltérnek egymástól attól függően, hogy mi a cél, de a lényeg mindegyikénél ugyanaz:

Felújításnál az a cél, hogy a már némileg elhasználódott ingatlanodat az eredeti állapotába visszaállítsd. Ugyan a lakásvásárlók többet hajlandók fizetni egy felújított lakásért, mint egy lelakottért, de ettől még a felújítás jelentősen nem növeli a lakás értékét.

A korszerűsítés és a bővítés révén viszont az eredeti értékéhez képest is egy modernebb és/vagy nagyobb ingatlanod lesz, tehát a lakásod értéke biztosan nőni fog.

Bővítésnél a bankok általában több részletben folyósítják a hitelösszeget, ezt hívják szakaszos folyósításnak. Akár nagyobb korszerűsítési munkáknál is előfordulhat, hogy a bank így folyósítana.

Ilyenkor a bank az építési hitelhez hasonlóan mindig helyszíni szemlét kér a szakaszok végén, és a következő részt csak akkor folyósítja, ha az előző szakaszhoz tartozó munkálatok készen vannak. Felújításnál ez kevésbé jellemző, mert ott kisebb értékű munkák szoktak előfordulni.

A felújítás hétköznapi értelemben elég tág fogalom, és rengetegféle munkát takarhat. Így aztán nem biztos, hogy a bank is azt érti alatta, amit te. Egy sima felújítási hitelnél viszont nem olyan szigorúak a szabályok, mint a támogatásoknál vagy támogatott hiteleknél. Átfedés is lehet a többi kategóriával.

Mi a felújítás pontosan?

Ennek során a lakás már meglévő részein végeznek építési munkákat azért, hogy a lakás rendeltetésszerű és biztonságos használatát biztosítsák. Az épület alapterülete ezáltal nem nőhet meg. Felújításnak számítanak a burkolatcserék, ablakcserék, radiátorok cseréje, festés vagy tetőcsere, de felújíthatod a telkeden álló, vagy a lakásodhoz tartozó garázst is.

Ezt jó tudni, mert sokan összekeverik a bővítéssel és korszerűsítéssel is, de azok kicsit mások. Nézzük meg ezeket is.

Bővítésnek számít az olyan munkálat, amely során a már meglévő házad alapterületét emelet-ráépítéssel, tetőtér-beépítéssel vagy hozzáépítéssel megnöveled. A bővítést felfoghatod egy kisebb építkezésnek is, mert itt a lakás alapterülete is megnő, falakat, tetőt építtetsz, az új részre közműveket vezetsz be.

Korszerűsítés az, amikor a házba bevezetteted a hiányzó közműveket, napelemet szereltetsz fel, szigetelést tetetsz a falra vagy kicserélteted a nyílászárókat. Az épület tehát modernebb lesz, és általában alacsonyabb lesz az energiaigénye is. Korszerűsítés keretében is el lehet végezni komolyabb munkákat, például egy új, napelemes fűtésrendszer kialakítása több millió forintba kerül.

A felújítás ezzel szemben általában kisebb állagmegóvó munkákat takar, bár ha sok mindent szeretnél egyszerre felújítani, ez is lehet jelentős összeg.

A fogalmak kategorizálásával szerencsére nem kell foglalkoznod, egész addig, amíg nem kérsz hozzá támogatást.

Bizonyos munkákhoz időnként állami támogatások is elérhetők. Ilyenkor a munkálatok legalább 70 százalékáról – de van, amikor többről – a számlákat is be kell mutatnod, az elvégezhető munkák körét pedig gyakran részletesen listázza a jogszabály. Itt már számít, hogy mi az a felújítás és mi nem, és csak annak a munkának az értékét kaphatod meg támogatásként, amely a listán szerepel.

Jó hír, hogy vannak olyan támogatások, amelyek egyszerre is felvehetők. Ilyenkor arra figyelj, hogy azokat a számlákat, amelyeket az egyik támogatás keretében elszámoltál, a másiknál nem használhatod. Egy számla után tehát csak egy fajta támogatást vehetsz igénybe.

Ha épp nincs olyan támogatás, amelyet igénybe vehetnél, esetleg nem vagy rá jogosult, akkor felvehetsz sima lakáshitelt is a felújításhoz.

Lakáshitel keretében a bankok nagyjából 1,5-100 millió forint közötti összeget nyújthatnak legfeljebb 30 éves futamidőre. Hogy pontosan mennyit, az bankonként eltér, van, ahol már 500 000 forintot is igényelhetsz.

A maximális hitelösszeg és futamidő általában attól függ, hogy milyen konstrukcióról van szó, de ezeket a jövedelmed és a fedezet nagysága is behatárolja.

A korszerűsítésre, bővítésre vagy felújításra felvett lakáshitelek a lakásvásárlási vagy építési hiteleknél általában alacsonyabb összegűek.

A bank a fedezet értékének 80 százalékánál magasabb összegű hitelt nem nyújthat, ez jogszabályi előírás. A gyakorlatban viszont gyakran eddig sem mennek el, előfordul, hogy csak a fedezet értékének 70 vagy 65 százaléka lesz a jóváhagyott hitelösszeg.

Ha lakásvásárlásról van szó, akkor a fennmaradó rész volna az önerő, amit neked, mint ügyfélnek hozzá kellene tenned a hitelhez, hogy megvásárolhasd a lakást. De a lakás most megvan, és ez nem vásárlás.

Hogy ez miért jó hír? Azért, mert a felújítási hitelhez így nem kell önerő, elég fedezetet jelent maga a lakás.

Mi lehet mégis a baj?

Ha az a lakás lesz a fedezet, amelyen a munkákat végzed, akkor mindenképpen figyelj arra, hogy a munkálatok elkezdése előtt vedd fel a hitelt. A bank ugyanis nem ad pénzt olyan ingatlanra, amelyik nincs lakható állapotban. Ha tehát te már lebontottad a konyhát, és jelenleg nem lehet a lakásban főzni, akkor ezt a lakást nem használhatod fedezetként.

Mi a helyzet akkor, ha a lakáson van már jelzálog?

Ha korábban a lakás megvásárlásához is vettél fel jelzáloghitelt, és így a banknak már van egy zálogjoga bejegyezve az ingatlanra, az sem feltétlenül probléma, de az igénylést megnehezíti.

A bank megnézi, hogy mennyi a lakáshiteledből a fennálló hiteltartozásod, és kiszámolja, hogy elfér-e mellé az új hitel is. Ha az ingatlan mindezt elbírja, és az eddigi hitelt is rendesen törlesztetted, akkor érdemes csak belevágni a hiteligénylésbe.

Ha te másik banknál szeretnéd felvenni a felújítási hitelt, akkor sem lehetetlen, hogy megkapd a hitelt, de sokkal nehezebb lesz, így ezt nem ajánljuk. A bankok alapvetően nem szeretnek olyan ingatlanra hitelt adni, amin már van jelzálog. Sőt, azt sem szeretik, ha az ő zálogjoguk mellé valaki még egy jelzálogot bejegyez.

Ilyenkor az első banknak hozzájárulását kell adnia ahhoz, hogy egy másik bank újabb jelzálogot jegyezzen be az ingatlanodra. Ráadásul gyakran azt is kiköti, hogy az új bank legfeljebb csak az ingatlan bizonyos értékéig, mondjuk 30 százalékáig terhelheti meg a lakást.

Olyan helyzet is előfordulhat, hogy az új bank azt kéri, hogy a korábbi jelzálogjog tulajdonosa engedje meg neki, hogy ő legyen első helyen bejegyezve, és a régi bank csak utána következzen.

Ez egy bonyolult helyzet, amit kétféleképpen oldhatsz fel.

Ha korábban támogatást is vettél fel a lakásodra, az még további nehezítő tényező. CSOK-nál például az állam is bejegyez jelzálogot a lakásra, így az újabb hitelhez az ő engedélyére is szükséged lenne. Ha tehát megoldható a felújítás más ingatlan fedezete mellett, akkor ezzel a megoldással sokkal jobban jársz.

A helyettesítő vagy pótfedezet nem kell, hogy a te tulajdonodban legyen. A legegyszerűbb persze az, ha a tiéd minden, de a bank elfogadja azt is, ha egy hozzátartozód felajánlja a szükséges ingatlant.

A hitel összege attól is függ, hogy mennyibe kerül az elvégzendő munka.

A felújítási hitelhez igényléskor a bank bekéri a felújítás költségvetését is. Ez igaz korszerűsítésnél és bővítésnél is. Az elkészítésében tud segíteni a vállalkozó, aki a munkálatokat végzi.

A bank megvizsgálja a költségvetést, és megnézi, hogy valóban reálisan határoztad-e meg a szükséges összeget.

Még akkor sem, ha a jövedelmed is megengedné, és az ingatlan is elbírja a magasabb hitelösszeget. A felújítási hitel ugyanis lakáscélú, és ezért a pénzt csak erre használhatod. Nem maradhat ki felesleges összeg, amit másra költhetnél.

Korszerűsítésnél, bővítésnél és nagyobb összegű felújításnál a bank visszatarthatja a hitelösszeg 5-10 százalékát a munkálatok végére, és csak akkor utal, ha valóban minden hitelt felhasználsz. Kisebb összegű felújításnál erre általában nincs szükség.

És sokszor ekkor derül ki, hogy:

A probléma épp az ellenkezője, vagyis végül kiderül, hogy többe kerül a felújítás, mint a jóváhagyott hitelösszeg. A rossz hír az, hogy a hitelösszeget utólag már nem lehet megnövelni. Ha többet költesz, mint amennyi a hiteled, akkor a bank utólag több pénzt nem ad. A többletköltséget neked kell vállalnod.

Ha támogatást is felvettél, akkor a felújításra, korszerűsítésre, bővítésre felvett hitel felhasználását szigorúan ellenőrzi a bank, és az előzőleg beadott költségvetéstől nem térhetsz el.

Ha úgy gondolod, hogy a felújításra felvett lakáshitel túl sok bonyodalommal jár, és hogy nem szívesen bajlódnál a költségvetéssel vagy szakaszos folyósítással, akkor több más lehetőséged is van.

Hogy mekkora hitelt kaphatsz, nem csak a fedezet értékétől függ. Elsősorban a jövedelmed nagysága dönti el, hogy mekkora összegre vagy jogosult, illetve az, hogy van-e meglévő hiteltartozásod, és ha igen, mennyi.

Ezt a bank a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató, vagy JTM-korlát segítségével határozza meg.

Ez egy olyan mutató, amelynek segítségével kiszámolják, hogy a havi jövedelmednek mekkora részét teszi ki a törlesztőrészlet. Ha már vannak hiteleid, folyószámla-hitelkereted vagy hitelkártyád, azokat is beleszámolják.

Az összes fizetendő törlesztőd nem lehet magasabb, mint a jövedelmed egy bizonyos százaléka. Ez a JTM-korlát.

Minél magasabb a béred, és minél hosszabb kamatperiódusú a hiteled, annál többet költhetsz belőle törlesztőrészletek fizetésére. Az új hitel törlesztőjét hozzáadják a már meglévő fizetendőidhez, és ezeknek együtt kell beleférniük a korlátba.

A jövedelem tekintetében a 600 000 forint a választóvonal. Ha a család jövedelme ez alatt van, és a kamatperiódus hossza kevesebb, mint 5 év, akkor csak a negyedét használhatod hitelek törlesztésre. Nagyobb jövedelemnél, és legalább 10 éves kamatperiódusú hitelnél már akár a 60 százaléka is mehet hitelekre.

Nem árt tudnod, hogy ezek a maximum számok. A bank saját adósvizsgálata alapján nem kell, hogy eddig engedjen. Ha úgy ítéli meg, nem ad hitelt a béred 60 százalékának mértékéig, előfordul, hogy csak 50 vagy 40 százalékig.

A bank szereti a megbízható ügyfeleket, és neki is az az érdeke, hogy a hitelt biztonságosan tudd fizetni a futamidő végéig. Ha nem engedi, hogy tovább nyújtózz, mint ameddig a takaród ér, az a te érdekeidet is védi, még akkor is, ha a takaró hosszában nem feltétlenül értetek egyet.

Ebben az útmutatóban még részletesebben kifejtjük, hogy mennyi hitelt kaphatsz.

Felújításra kaphatsz minősített fogyasztóbarát lakáshitelt is.

De mi az a fogyasztóbarát hitel?

Olyan lakáshitelek kaphatják meg a Magyar Nemzeti Bank fogyasztóbarát minősítését, amelyek megfelelnek az ehhez szükséges kritériumoknak. Ezek olyan termékek, amelyek sok tekintetben egységesek, így könnyebben összehasonlíthatók, és jobban átláthatók a feltételeik.

Fogyasztóbarát lakáshitelek az azt kínáló bankoknál elérhetők. Felhasználhatod lakásvásárlásra, építésre, bővítésre, korszerűsítésre és felújításra is, de nem minden bank kínálja minden hitelcélra. Felújításra jelenleg csak az OTP Banknál elérhető fogyasztóbarát lakáshitel.

Ez persze nagyon jól hangzik, de mire figyelj oda mégis?

A hiteligényléshez még egyéb díjak is köthetők. Ugyan a fogyasztóbarát hitelek esetében az MNB pontosan meghatározta, hogy milyen díjakat számíthat fel a bank, de ezek nagyságát nem köti ki, tehát az egyes konstrukciók ezekben eltérhetnek.

Az olyan költségeknél is lehet különbség, amelyet a bank külső felektől rendel meg, például a közjegyzői díj vagy az értékbecslés, így az ajánlatoknál ezeket is vedd figyelembe.

Az egyik hitel kamata valamivel alacsonyabb, de magasabbak az induló költségei. A másiknál éppen fordítva.

Még a viszonylag egységes feltételek mellett kínált fogyasztóbarát hiteleknél is vannak különbségek a bankok között, de különösen igaz ez a normál piaci hitelekre. Hogyan választhatsz akkor közöttük?

A hitelkalkulátorban be tudod állítani, hogy milyen összegű hitelre lenne szükséged, meddig szeretnéd fizetni, és mekkora a család jövedelme, amiből a hitelt törlesztenétek.

A jövedelmekkel kapcsolatosan azért a család jövedelméről beszélünk, mert a házastársadat a bank általában automatikusan bevonja a hitelbe adóstársként. Együtt valószínűleg magasabb a bevételetek, így magasabb összegre is jogosultak lehettek.

Ehhez hasznos lehet, ha azt is megadod, hogy milyen hosszú kamatperiódust szeretnél.

A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a hiteled kamata nem változik akkor sem, ha a referenciakamat, amihez a bankok igazítják a hiteleik kamatát, változik. Ha a referenciakamat nő, a hiteled kamata is nőni fog, de a bank csak a kamatperiódus végén változtathat a kamaton.

Minél hosszabb a kamatperiódus, annál kevésbé hatnak a hiteled törlesztőrészletére olyan tényezők, mint például a jegybanki alapkamat változása, és annál biztonságosabb a hiteled.

A végig fix kamatozású hitel kamata a teljes futamidő alatt változatlan, így pontosan tudod, hogy amíg a hiteled megvan, mennyi lesz a havi törlesztőd. Ez egyben azt is jelenti, hogy a bank vállalja a kamatváltozás kockázatát, ezért a végig fix hitelek kamata általában valamivel magasabb szokott lenni.

Ha olyan hitelösszeget, vagy futamidőt állítasz be, ami mellett a törlesztőrészlet nem fér bele a jövedelmedbe, akkor a kalkulátor hibaüzenetet küld. Ilyenkor csökkentheted az összeget, vagy növelheted a futamidőt.

Olyan hitelt érdemes felvenned, amelyet biztonságosan tudsz törleszteni, de nem fizeted tovább, mint ahogy feltétlen szükséges. A futamidőt tehát ne nyújtsd túl hosszúra, mert akkor tovább használod a bank pénzét, ami miatt több kamatot kell fizetned.

Érdemes nézned a THM-et, azaz a Teljes Hiteldíj Mutatót, mert ez egy olyan százalékos érték, ami megmutatja, hogy mennyi a hiteled teljes költsége egy évre vetítve.

Ennek legnagyobb része maga a kamat, de a hitelfelvétellel járó egyéb költségeket is tartalmazza. Nem mindet, de a normál hitelfelvétel során felmerülő díjak szerepelnek benne.

Azok a költségek nem szerepelnek a THM-ben, amelyek általában nem a normál hitelfelvételi folyamattal kapcsolatosak, vagy nem a bank szabja ki őket, hanem egy külső fél. Nem tartalmazza THM például a késedelmi kamat díját, ha nem fizeted a hiteled, vagy a szerződésmódosítás díját, ha mondjuk hosszabbítanád a futamidőt, de a közjegyző díját sem.

Ennek ellenére a THM segítséget jelent a döntésnél, mert az induló költségek közül a legtöbb benne van, és mivel ezek jelzáloghiteleknél viszonylag magasak, érdemes erre odafigyelned.

A találatokat az induló költségek alapján is rendezheted.

A bankok szívesen kötnek szerződést jó adósokkal, és versenyeznek is az ügyfelekért.

Vannak díjak, amelyeket elengednek, és vannak olyanok, amelyeket részben vagy egészben visszatérítenek.

Egy dologra figyelj az akcióknál!

Ha a hitelt az első kamatperióduson, vagy egy előre meghatározott időn belül elő- vagy végtörleszted, azaz részben vagy egészben korábban visszafizeted, akkor előfordulhat, hogy bizonyos akciós költségeket vissza kell fizetned, vagy a bank utólag felszámítja. Ha korábban törlesztenél, akkor erre érdemes rákérdezned.